民泊の賃貸での始め方とは？徹底解説
民泊の賃貸での始め方とは？物件の探し方・貸主の承諾・許可申請・費用を行政書士が解説
民泊の賃貸での始め方を調べている方の中には、自分で建物を所有していなくても民泊事業を始められるのか、大家や管理会社の承諾は必要なのか、どのような手続きを行えばよいのか疑問を持っている方もいるでしょう。
民泊は、自己所有の建物だけでなく、賃貸物件を利用して営業することも可能です。ただし、一般的な居住用賃貸物件を借りれば自由に民泊を始められるわけではありません。
賃貸物件で民泊を始める場合は、貸主の承諾、賃貸借契約の内容、マンションの管理規約、消防設備、営業制度などを確認する必要があります。
この記事では、民泊の賃貸での始め方について、物件探しから開業までの手続き、必要書類、費用、注意点を行政書士の実務的な視点を交えて解説します。
民泊の賃貸での始め方とは？
民泊の賃貸での始め方とは、賃貸物件を借り受け、その物件を利用して宿泊サービスを提供する事業を開始する方法です。
民泊は、旅館業法に基づく営業許可、住宅宿泊事業法に基づく届出、国家戦略特別区域法に基づく認定など、利用する制度によって手続きが異なります。
賃貸物件を利用する場合は、営業に必要な行政手続きだけでなく、貸主との契約関係も重要になります。
賃貸物件を利用して民泊を始める仕組み
賃貸物件を借りて民泊を始める場合、物件の所有者である大家から使用の承諾を得たうえで、法律上必要な手続きを進めます。
ただし、通常の賃貸借契約では、居住目的での使用が前提となっていることがあります。そのため、宿泊者に利用させる民泊営業が認められるかを確認しなければなりません。
行政書士の実務意見： 賃貸物件を利用する民泊では、行政庁への手続きと賃貸借契約の両方を確認することが重要です。営業許可や届出が可能な物件であっても、貸主との契約上の問題があれば事業を継続できなくなる可能性があります。
賃貸物件でも民泊営業は可能なのか？
厚生労働省の「民泊サービスと旅館業法に関するQ＆A」では、自己所有の建物だけでなく、他者から借り受けた建物でも旅館業の営業許可を受けることは可能とされています。
ただし、賃貸借契約で転貸が禁止されていないことや、旅館業として使用できることを貸主や管理会社に確認する必要があります。
住宅宿泊事業法に基づく民泊でも、賃貸人による住宅宿泊事業を目的とした転貸の承諾が必要です。
行政書士の実務意見： 「賃貸物件だから民泊ができない」と一律に判断する必要はありません。しかし、一般的な賃貸借契約のまま営業できるわけでもありません。契約前に民泊営業の承諾を取得できるか確認することが大切です。
民泊の賃貸での始め方と利用できる3つの制度
賃貸物件で民泊を始める場合、主に次の3つの制度を検討します。
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制度 |
必要な手続き |
主な特徴 |
|---|---|---|
|
住宅宿泊事業法 |
届出 |
年間営業日数は180日以内 |
|
旅館業法 |
営業許可 |
簡易宿所営業など |
|
特区民泊 |
認定 |
国家戦略特別区域内で実施 |
住宅宿泊事業法による民泊の始め方
住宅宿泊事業法に基づく民泊は、都道府県知事等に届出を行って営業する制度です。
年間営業日数は180日以内とされています。また、対象となる住宅には台所、浴室、便所、洗面設備などの要件があります。
賃貸物件を利用する場合は、貸主が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾していることを証明する書類が必要です。
行政書士の実務意見： 住宅宿泊事業は、比較的検討しやすい制度ですが、年間180日の営業制限があります。家賃などの固定費を考慮すると、営業日数だけで採算が取れるか慎重に検討する必要があります。
旅館業法による民泊の始め方
旅館業法に基づく民泊では、営業施設の所在地を管轄する行政庁から営業許可を取得します。
簡易宿所営業として許可を取得するケースがありますが、施設の構造や営業形態によって適用される営業種別が異なります。
行政書士の実務意見： 年間180日を超える営業を検討する場合には、旅館業法の許可を選択肢として検討します。ただし、立地や建物の用途、消防設備などの条件を満たす必要があるため、物件を契約する前の調査が重要です。
特区民泊による民泊の始め方
特区民泊は、国家戦略特別区域法に基づく制度です。対象地域の自治体が定める条例や認定基準に従って手続きを行います。
全国どこでも利用できる制度ではないため、営業予定地が特区民泊の対象地域に該当するか確認する必要があります。
行政書士の実務意見： 特区民泊を検討する場合は、物件探しよりも先に対象地域と自治体の認定条件を確認することをおすすめします。自治体によって最低滞在日数などの条件が異なるため、地域の制度を調べてから事業計画を立てることが重要です。
民泊の賃貸物件を探す方法
民泊事業を始める場合、最初に重要になるのが物件探しです。一般的な居住用物件ではなく、民泊営業が認められる物件を探す必要があります。
民泊可能な賃貸物件を探す
不動産会社に相談する際には、通常の賃貸物件ではなく、民泊事業に利用できる物件を希望していることを伝えます。
物件情報に「民泊相談可」と記載されていても、実際に営業できるとは限りません。貸主の承諾や行政上の要件を別途確認する必要があります。
民泊専門の不動産会社に相談する
民泊物件を取り扱う不動産会社に相談する方法もあります。
民泊可能な物件を紹介してもらえる場合がありますが、紹介された物件が必ずしも営業許可や届出の要件を満たすとは限りません。
行政書士の実務意見： 不動産会社の説明だけで営業可能と判断しないことが大切です。契約前に貸主の承諾内容と法令上の条件を確認し、必要に応じて行政庁にも相談します。
戸建てとマンションのどちらが適しているか
賃貸物件には戸建てやマンションなどがあります。それぞれの特徴を比較すると、次のとおりです。
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比較項目 |
戸建て |
マンション |
|---|---|---|
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近隣への影響 |
隣家との距離による |
上下左右の住戸に配慮が必要 |
|
管理規約 |
通常はマンション規約なし |
管理規約の確認が必要 |
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共用部分 |
原則として少ない |
共用部分の利用制限がある |
|
清掃・管理 |
建物全体の管理が必要 |
共用部分のルールにも注意 |
|
民泊営業 |
法令・契約条件による |
法令・契約・管理規約による |
行政書士の実務意見： 戸建てとマンションのどちらが適しているかは、物件の構造や立地、管理規約、貸主の意向によって異なります。単純に戸建ての方が民泊に向いていると判断せず、個別に調査することが重要です。
民泊の賃貸で重要な貸主・大家の承諾
賃貸物件で民泊を始める場合、特に重要なのが貸主の承諾です。
賃貸物件で民泊を行うには貸主の承諾が必要
住宅宿泊事業法に基づく届出では、賃借人の場合、賃貸人が住宅宿泊事業の用に供することを目的とした転貸を承諾していることを証明する書類が必要です。
転借人の場合には、賃貸人と転貸人の双方の承諾が必要になります。
旅館業法に基づく営業でも、貸主との賃貸借契約において旅館業として使用できることを確認する必要があります。
転貸・又貸しの承諾を確認する
民泊では、宿泊者に物件を利用させるため、賃貸借契約上の転貸の取扱いが問題になります。
一般的な賃貸借契約には転貸禁止条項が設けられている場合があります。そのため、民泊営業を行うことについて明確な承諾を取得する必要があります。
民泊営業に関する承諾書の取得方法
貸主から承諾を得る場合は、民泊営業を認める内容を書面にしておくことが重要です。
承諾書には、例えば次の事項を記載します。
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物件の所在地
-
賃貸人と賃借人の氏名・名称
-
民泊営業を認める旨
-
利用する民泊制度
-
転貸に関する承諾
-
承諾日
行政書士の実務意見： 単に「転貸を認める」と記載するだけでは、住宅宿泊事業や旅館業の利用まで認められているか不明確になる場合があります。承諾書には、どの制度で民泊を行うのかを具体的に記載することをおすすめします。
民泊の賃貸でマンションを利用する場合の注意点
マンションを借りて民泊を始める場合は、貸主の承諾に加えて管理規約などを確認する必要があります。
マンション管理規約で民泊が禁止されていないか
住宅宿泊事業法に基づく届出では、マンションの管理規約に住宅宿泊事業を禁止する定めがないか確認する必要があります。
規約に明確な定めがない場合でも、管理組合に民泊を禁止する意思がないことの確認が必要になります。
管理組合の方針を確認する
管理規約だけでなく、管理組合の総会や理事会で民泊に関する決議が行われていないか確認します。
行政書士の実務意見： 貸主が民泊を認めていても、管理規約や管理組合の方針によって営業できない場合があります。マンションでは、賃貸借契約と管理規約の両方を確認することが重要です。
民泊の賃貸で必要な許可・届出の手続き
賃貸物件が決まったら、利用する制度に応じて行政手続きを進めます。
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確認・手続き |
主な内容 |
|---|---|
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住宅宿泊事業 |
都道府県知事等への届出 |
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旅館業 |
管轄行政庁への営業許可申請 |
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特区民泊 |
自治体への認定申請 |
|
消防関係 |
消防法令への適合確認 |
|
建築関係 |
用途や建築基準法上の確認 |
|
自治体条例 |
営業区域・営業期間などの確認 |
消防署への事前相談
民泊施設では、消防法令に適合するための設備や防火管理上の対応が必要になる場合があります。
必要な設備は建物の構造や規模、利用形態などによって異なります。
建築基準法・用途地域の確認
旅館業法に基づく営業では、用途地域や建築基準法上の用途などが問題になる場合があります。
住宅宿泊事業でも、建物の安全措置や自治体の条例などを確認する必要があります。
行政書士の実務意見： 民泊の手続きは保健所だけで完結するとは限りません。消防署や建築関係部署への確認を早い段階で行うことが重要です。物件の契約前に関係機関へ相談することで、開業後の追加工事や計画変更を防ぎやすくなります。
民泊の賃貸で必要な書類
賃貸物件で民泊を始める場合、主に次のような書類を準備します。
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書類 |
主な目的 |
|---|---|
|
賃貸借契約書 |
契約内容・使用目的の確認 |
|
転貸承諾書 |
貸主等の承諾の証明 |
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住宅の登記事項証明書 |
物件の権利関係の確認 |
|
住宅の図面 |
間取りや設備の確認 |
|
管理規約の写し |
マンションの用途制限の確認 |
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消防関係書類 |
消防法令への適合確認 |
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申請書・届出書 |
行政庁への手続き |
制度や申請者の属性によって、必要書類は異なります。
行政書士の実務意見： 特に賃貸物件では、賃貸借契約書と承諾書の内容が重要です。行政庁に提出する書類と実際の契約内容が食い違わないよう、事前に確認することが大切です。
民泊の賃貸で始める場合の費用
民泊事業では、物件の初期費用だけでなく、営業開始までの準備費用や毎月の運営費用も考慮する必要があります。
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費用項目 |
主な内容 |
|---|---|
|
賃貸契約費用 |
敷金・礼金・仲介手数料など |
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家賃 |
毎月の賃料 |
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家具・家電 |
ベッド、冷蔵庫、洗濯機など |
|
消防設備 |
必要な消防設備の設置費用 |
|
改修費 |
建物や設備の工事費用 |
|
行政手続費用 |
申請手数料など |
|
行政書士報酬 |
書類作成・申請支援など |
|
運営費用 |
清掃費・管理費・光熱費など |
行政書士の実務意見： 民泊の賃貸での始め方を検討するときは、初期費用だけでなく、毎月の固定費を計算することが重要です。住宅宿泊事業では年間180日以内の営業制限があるため、家賃や清掃費などを考慮した収支計画を作成することをおすすめします。
民泊の賃貸で始める場合の運営方法
民泊は営業許可や届出を済ませれば終わりではありません。営業開始後も、宿泊者の管理や施設の衛生管理などを適切に行う必要があります。
自分で民泊を管理する方法
住宅宿泊事業では、法律上の要件を満たす場合、自分で管理業務を行うことができます。
ただし、宿泊者の安全確保、衛生管理、宿泊者名簿の備付け、苦情対応などの義務があります。
住宅宿泊管理業者に委託する方法
住宅宿泊事業では、家主不在型など一定の場合、住宅宿泊管理業者への管理委託が必要です。
管理業者を選ぶ際には、管理内容や費用、緊急時の対応方法などを確認します。
行政書士の実務意見： 民泊事業では、営業開始後の管理体制も重要です。特に賃貸物件の場合、建物の維持管理や近隣住民への対応について、貸主との役割分担を明確にしておくことをおすすめします。
民泊の賃貸で始める場合によくある失敗と注意点
賃貸物件で民泊を始める場合、事前確認を怠ると事業を開始できなくなる可能性があります。
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よくある失敗 |
注意点・対策 |
|---|---|
|
大家の承諾を得ていない |
契約前に書面で承諾を得る |
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民泊禁止物件を契約した |
契約内容と管理規約を確認する |
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消防設備の確認不足 |
消防署に事前相談する |
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営業日数を理解していない |
利用制度の営業制限を確認する |
|
近隣トラブルが発生した |
苦情対応や管理体制を整える |
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収支が赤字になった |
家賃や運営費を含めて収支計画を作る |
行政書士の実務意見： 民泊事業で特に避けたいのは、営業できると思って物件を契約した後に、貸主の承諾や法令上の要件を満たせないことが判明するケースです。物件探し、貸主との交渉、行政庁への事前相談という順番を意識し、契約前の確認を徹底することが重要です。
民泊の賃貸での始め方に関するよくある質問
賃貸マンションでも民泊を始められますか？
賃貸マンションでも民泊を始められる可能性はあります。ただし、貸主の承諾、賃貸借契約、マンション管理規約、行政上の要件を確認する必要があります。
大家に内緒で民泊を始めてもよいですか？
大家に無断で民泊を始めることは避けるべきです。住宅宿泊事業法では、賃借人が届出をする場合、賃貸人による住宅宿泊事業を目的とした転貸の承諾を証する書類が必要です。
個人でも賃貸物件を借りて民泊を始められますか？
個人でも民泊事業を始めることは可能です。ただし、利用する制度に応じた許可・届出・認定の要件を満たす必要があります。
賃貸物件で民泊を始める場合、転貸承諾書は必要ですか？
住宅宿泊事業法に基づく届出では、賃貸人等の承諾を証する書面が必要です。賃貸借契約書に住宅宿泊事業を目的とする転貸の承諾が明記されていない場合には、別途書面を準備する必要があります。
賃貸物件で民泊を始める場合、年間180日の制限はありますか？
住宅宿泊事業法に基づく民泊には、年間180日以内という営業日数の上限があります。
一方、旅館業法に基づく営業許可を取得した場合は、住宅宿泊事業法の180日制限とは異なる制度になります。ただし、自治体の条例などによる制限には注意が必要です。
民泊の賃貸での始め方を行政書士に相談できますか？
行政書士には、民泊の制度選択、官公署に提出する書類の作成、申請・届出手続きなどについて相談できます。物件の契約内容や建物の状況によって必要な確認事項が異なるため、早い段階で相談することをおすすめします。
民泊の賃貸での始め方は行政書士に相談できる
民泊の賃貸での始め方では、物件探しだけでなく、貸主の承諾、賃貸借契約、消防設備、営業許可や届出など、さまざまな確認事項があります。
行政書士に相談することで、民泊事業に必要な制度の選択や申請書類の作成、行政庁への手続きなどを進めやすくなります。
特に初めて民泊事業を始める方は、物件を契約する前に必要な手続きを確認することが重要です。
行政書士の実務意見： 民泊事業は、物件を借りて宿泊者を募集すればすぐに始められるものではありません。賃貸借契約と行政上の手続きを並行して確認し、営業可能な物件であることを確認してから開業準備を進めることが大切です。
まとめ
民泊の賃貸での始め方について解説しました。
賃貸物件でも民泊事業を始めることは可能ですが、貸主の承諾や転貸の条件、マンション管理規約、消防法令、建築関係法令などを確認する必要があります。
また、住宅宿泊事業法、旅館業法、特区民泊では必要な手続きや営業条件が異なります。
民泊事業を成功させるためには、物件を契約する前に営業可能な物件かどうかを調査し、必要な許可・届出などを適切に進めることが重要です。
賃貸物件で民泊を始めたい方は、行政書士などの専門家に相談し、開業までの手続きを確認することをおすすめします。
根拠資料・参考資料
本記事の制度説明について、次の公的資料から根拠を確認できます。
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根拠資料 |
確認できる内容 |
|---|---|
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賃貸物件での旅館業営業、転貸の承諾 |
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賃貸人・転貸人の承諾、添付書類 |
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転貸承諾書、マンション管理規約 |
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届出方法、事前確認事項 |
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住宅宿泊事業者の義務、管理業務 |
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旅館業の定義、営業許可制度 |
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住宅宿泊事業制度の全体像 |
記事掲載前の確認事項
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賃貸物件での民泊は、貸主の承諾と行政上の要件をそれぞれ確認する必要があります。
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住宅宿泊事業の年間180日制限と、自治体独自の営業制限は区別して説明してください。
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旅館業法の許可については、立地規制や建築基準法、消防法令も確認してください。
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必要書類や手数料は、営業予定地の管轄行政庁の最新情報を優先してください。
※本記事は全国共通の制度概要を説明したものであり、個別物件の営業可否を保証するものではありません。
