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民泊の180日はなぜなのか？徹底解説

民泊の180日はなぜ？法律で営業日数が制限されている理由と超えた場合の対応を解説

民泊を始めようと考えている方の中には、「なぜ民泊は年間180日までしか営業できないのか」と疑問に感じている方もいるのではないでしょうか。民泊は宿泊施設として利用できる便利な制度ですが、住宅宿泊事業法に基づいて営業日数に上限が設けられています。

民泊の180日制限は、住宅を活用した宿泊サービスを認める一方で、住宅としての利用とのバランスを図るための制度です。また、地域住民の生活環境への影響や、既存の宿泊施設との関係なども考慮されています。

ただし、すべての民泊が年間180日までというわけではありません。旅館業法に基づく許可を取得して営業する場合や、国家戦略特別区域法に基づく特区民泊など、異なる制度も存在します。

この記事では、民泊の180日はなぜ定められているのか、法律上の根拠、営業日数の数え方、180日を超えて営業した場合の問題、例外となる制度について行政書士の実務的な視点から解説します。

1．民泊の180日はなぜ定められているのか

民泊の180日制限は、住宅宿泊事業法によって定められています。

住宅宿泊事業法は、一般の住宅を活用して宿泊サービスを提供できるようにする一方、宿泊者の安全確保や周辺地域の生活環境への悪影響を防止することなどを目的とした法律です。

では、なぜ年間180日という上限が設けられているのでしょうか。

住宅としての利用と宿泊サービスのバランスを取るため

民泊は、ホテルや旅館などの宿泊施設とは異なり、住宅を活用して宿泊サービスを提供する制度です。

住宅には、本来、居住するための施設という性質があります。しかし、住宅を年間を通じて宿泊施設として利用すると、実態としてホテルや旅館に近い営業形態になる場合があります。

そこで、住宅宿泊事業法では、住宅を活用した宿泊サービスについて年間180日という上限を設けています。

この制度により、住宅としての利用と宿泊サービスの提供とのバランスを図っています。

地域住民の生活環境への影響を考慮するため

民泊では、旅行者などが住宅に宿泊するため、周辺住民の生活環境に影響を与える可能性があります。

例えば、次のような問題が考えられます。

• 宿泊者による騒音

• ごみの分別や排出方法をめぐる問題

• 深夜や早朝の出入り

• 共用部分の利用方法をめぐるトラブル

• 近隣住民との生活習慣の違いによる問題

こうした問題を防止するためには、宿泊者への適切な説明や管理体制の整備が重要です。

住宅宿泊事業法では、事業者に対して宿泊者の衛生・安全の確保や周辺地域への悪影響の防止に関する措置を求めています。

ホテル・旅館など既存の宿泊施設との関係

宿泊サービスを提供する事業には、旅館業法に基づく旅館・ホテル営業などがあります。

これらの営業には、施設の構造設備や衛生管理などについて法律上の基準が設けられています。

一方、住宅宿泊事業法は、一定の要件を満たす住宅を活用して宿泊サービスを提供する制度です。

両制度は法律上の位置付けが異なります。住宅宿泊事業に180日の上限を設けることで、住宅を活用する民泊と、旅館業法に基づく宿泊施設との制度上の区別が図られています。

2．民泊の180日は法律でどのように定められているのか

民泊の180日制限の直接的な根拠は、住宅宿泊事業法第2条第3項です。

同項では、住宅宿泊事業について、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる日数が、1年間で180日を超えないものと定義しています。

つまり、住宅宿泊事業法に基づく民泊は、年間180日を超えて宿泊サービスを提供することができません。

項目	内容
根拠法令	住宅宿泊事業法
根拠条文	第2条第3項
営業日数の上限	年間180日
対象	住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業
日数の算定	宿泊料を受けて人を宿泊させた日数
注意点	自治体の条例による追加制限がある場合がある

なお、180日という上限は、すべての宿泊施設に適用されるものではありません。旅館業法に基づく営業許可を取得した施設などは、別の法律上の枠組みで営業します。

3．民泊の180日とは具体的に何日なのか

民泊の180日制限については、単純に1月1日から12月31日までの日数を数えるわけではありません。

住宅宿泊事業法施行規則第3条では、年間の期間と1日の考え方が定められています。

180日の起算日と期間

民泊の営業日数を計算する期間は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までです。

項目	内容
計算開始	毎年4月1日正午
計算終了	翌年4月1日正午
1日の単位	正午から翌日の正午まで
年間上限	180日
算定単位	届出住宅ごと

例えば、2026年4月1日正午から2027年4月1日正午までが一つの算定期間になります。

したがって、1月から12月までの暦年を基準に180日を計算するものではありません。

宿泊者がいない日は営業日数に含まれるのか

180日の計算では、宿泊者を募集していた日数ではなく、実際に宿泊料を受けて人を宿泊させた日数が基本となります。

例えば、予約サイトに物件を掲載していたものの、予約が入らず宿泊者がいなかった日は、原則として宿泊実績の日数には含まれません。

一方、短時間の宿泊であっても、宿泊料を受けて実際に宿泊させた場合には、日数の算定対象になります。

また、同じ日に複数のグループが宿泊した場合でも、届出住宅単位で1日として計算します。

住宅宿泊事業者が変わった場合はどうなる？

180日の制限は、事業者個人ではなく届出住宅ごとに適用されます。

そのため、途中で所有者や住宅宿泊事業者が変わったとしても、営業日数がゼロに戻るわけではありません。

例えば、前の事業者が100日間営業していた住宅を引き継いだ場合、同じ算定期間内で新しい事業者が利用できる日数は、原則として残り80日です。

複数の物件を一つの届出住宅として届け出ている場合などにも、特有の算定上の注意点があります。

実際の営業日数については、観光庁のガイドラインや自治体への確認が重要です。

4．民泊の180日を超えて営業するとどうなる？

住宅宿泊事業法に基づく民泊では、年間180日を超えて宿泊サービスを提供することはできません。

180日を超えた場合には、法律違反となる可能性があり、行政庁による監督や処分の対象となります。

業務改善命令や業務停止命令の対象になる可能性

住宅宿泊事業法第15条では、住宅宿泊事業の適正な運営を確保するため、必要に応じて業務改善命令を出すことができると定めています。

また、同法第16条では、法令違反などがあった場合に、一定期間の業務停止命令や事業の廃止命令を出すことができるとされています。

法律上の規定	内容
第15条	業務改善命令
第16条第1項	1年以内の期間を定めた業務停止命令
第16条第2項	住宅宿泊事業の廃止命令
第17条	報告徴収・立入検査

なお、180日を超えた場合に必ず同じ処分が行われるという意味ではありません。具体的な処分は、違反の内容や状況などを踏まえて行政庁が判断します。

180日を超えた場合に注意すべきこと

180日を超えて営業したい場合に、単純に住宅宿泊事業の届出をしたまま営業を続けることはできません。

例えば、次のような対応は適切ではありません。

• 営業日数を実際より少なく報告する

• 名義を変更すれば180日がリセットされると考える

• 同じ届出住宅で複数の事業者に営業日数を分ける

• 旅館業法上の許可がないまま宿泊営業を続ける

特に、事業者の名義を変更しても、届出住宅ごとの営業日数は引き継がれます。

行政書士の実務上は、営業開始前から宿泊実績を管理し、180日に達する前に営業計画を見直すことが重要です。

5．民泊の180日制限には例外があるのか

民泊の180日制限は、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業に適用されるものです。

民泊に関連する制度には、旅館業法に基づく営業や国家戦略特別区域法に基づく特区民泊があります。

これらは住宅宿泊事業法とは異なる制度であるため、営業日数の取り扱いも異なります。

旅館業法の許可を取得した場合

旅館業法に基づく営業許可を取得した場合は、住宅宿泊事業法の180日制限とは異なる制度で営業することになります。

例えば、簡易宿所営業や旅館・ホテル営業などがあります。

ただし、旅館業法の許可を取得すれば無条件に営業できるわけではありません。

施設の構造設備、衛生管理、建築基準法、消防法、用途地域、自治体の条例など、さまざまな要件を満たす必要があります。

比較項目	住宅宿泊事業	旅館業
根拠法令	住宅宿泊事業法	旅館業法
手続き	届出	営業許可
営業日数	年間180日以内	180日制限なし
施設要件	住宅の要件など	旅館業法上の施設基準など
行政庁の手続き	届出の受理	許可の取得

旅館業法の許可を取得する場合は、物件の所在地を管轄する保健所などに事前相談することが重要です。

特区民泊の場合は180日制限があるのか

特区民泊とは、国家戦略特別区域法に基づく外国人滞在施設経営事業のことです。

自治体の認定を受けることによって、一定の要件のもとで宿泊サービスを提供できます。

特区民泊は住宅宿泊事業法に基づく民泊とは異なり、年間180日という営業日数の上限は設けられていません。

ただし、原則として2泊3日以上の滞在条件などがあり、認定区域や自治体の条例、施設の要件を満たす必要があります。

したがって、180日を超えて営業したい場合には、特区民泊が利用できる地域かどうかを確認することも選択肢になります。

6．民泊の180日制限は自治体によって異なるのか

民泊の年間180日という上限は、住宅宿泊事業法で全国共通に定められています。

ただし、自治体によっては条例により、住宅宿泊事業を実施できる区域や期間について追加の制限を設けている場合があります。

自治体の条例による営業期間の制限

住宅宿泊事業法第18条では、生活環境の悪化を防止するために必要がある場合、条例によって住宅宿泊事業の実施期間を制限できると定めています。

例えば、地域によっては学校周辺や住居専用地域などについて、営業できる曜日や期間を制限している場合があります。

ただし、具体的な規制内容は自治体ごとに異なります。

確認事項	確認する内容
営業可能区域	民泊を実施できる地域か
営業可能期間	営業できない曜日・期間があるか
用途地域	建築基準法上の用途制限
管理体制	苦情対応や管理業務の要件
届出手続き	自治体独自の必要書類や手続き

民泊を始める際には、住宅宿泊事業法だけでなく、物件所在地の自治体の条例や運用ルールも確認しなければなりません。

7．民泊の180日を超えて営業したい場合の対処法

民泊事業を本格的に展開したい場合、年間180日という制限が事業計画上の問題になることがあります。

その場合には、最初から営業形態に適した制度を選択することが重要です。

住宅宿泊事業法の届出を行う

年間180日以内の営業で問題がない場合は、住宅宿泊事業法に基づく届出を検討します。

届出に当たっては、住宅の設備要件や居住要件、消防法令への適合状況などを確認する必要があります。

また、家主不在型など一定の場合には、住宅宿泊管理業者への管理委託が必要になります。

旅館業法の許可を取得する

年間180日を超えて営業することを希望する場合には、旅館業法に基づく許可取得を検討します。

ただし、建物の用途や構造設備、消防設備などの条件によっては、許可取得が難しい場合もあります。

物件を購入したり賃借したりする前に、関係行政庁へ相談することをおすすめします。

特区民泊の認定を受ける

国家戦略特別区域において、特区民泊の認定を受ける方法もあります。

ただし、全国どこでも利用できる制度ではありません。特区民泊を実施できる自治体や区域であることが必要です。

8．民泊の180日制限に関するよくある質問

質問	回答
民泊の180日は月15日という意味ですか？	いいえ。月ごとに15日という制限ではなく、年間180日以内という上限です。
民泊の180日は毎年リセットされますか？	毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの算定期間で計算します。
民泊の180日は事業者ごとですか？	いいえ。届出住宅ごとに計算します。
180日を複数の事業者で分けられますか？	事業者を変更しても同じ届出住宅の宿泊実績は通算されます。
180日を超えて営業できますか？	住宅宿泊事業法に基づく届出のままでは超えて営業できません。別制度の許可・認定を検討します。
民泊の180日は全国共通ですか？	国の法律上の上限は全国共通ですが、自治体の条例による追加制限があります。

9．まとめ：民泊の180日はなぜ設けられているのか

民泊の180日はなぜ設けられているのかという疑問について、重要なのは、住宅宿泊事業法が住宅を活用した宿泊サービスを認める一方、住宅としての利用や地域住民の生活環境とのバランスを考慮した制度になっているという点です。

住宅宿泊事業法第2条第3項では、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる日数について、年間180日を超えないことが住宅宿泊事業の定義として定められています。

また、住宅宿泊事業法第18条により、自治体の条例で営業できる区域や期間が追加で制限される場合もあります。

180日を超えて営業したい場合には、旅館業法に基づく営業許可や特区民泊の認定など、別の制度を検討する必要があります。

民泊を適法に運営するためには、単に届出を行うだけでなく、営業日数の管理、自治体の条例、施設要件などを事前に確認することが大切です。

行政書士に相談することで、物件や営業形態に応じた必要な手続きや許認可の確認を進めることができます。

10．民泊の180日に関する根拠資料・参考資料

以下は、記事の内容を確認するための公的資料です。SEO記事に掲載する際にも、根拠資料としてリンクを設置できます。

根拠資料	確認できる内容
住宅宿泊事業法（e-Gov法令検索）	第2条の180日制限、第15条・第16条の監督処分、第18条の条例による制限
住宅宿泊事業法施行規則	第3条の年間期間と1日の算定方法
観光庁・民泊制度ポータルサイト よくある質問	180日の算定、事業者変更時の取り扱い
住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）	届出住宅ごとの日数計算、宿泊実績の考え方
観光庁・民泊制度の概要	住宅宿泊事業、旅館業、特区民泊の制度比較
住宅宿泊事業法施行令	条例による営業期間制限の基準

行政書士としての実務上の注意点

民泊の180日制限については、法律上の上限だけを説明するのでは不十分です。

特に、次の3点は申請相談の際にも重要になります。

1. 物件ごとの年間宿泊実績を確認すること。

2. 物件所在地の自治体条例による営業制限を確認すること。

3. 180日を超える営業を希望する場合には、旅館業法や特区民泊などの別制度を検討すること。

なお、180日という数字が選ばれた具体的な立法上の理由については、法律の条文だけから断定することはできません。記事では、制度の趣旨と法律上明記された内容を区別して説明することが適切です。

※本記事は2026年11月14日時点で確認できる法令・公的資料を基礎に作成しています。個別物件への適用については、所在地の自治体や所管行政庁への確認が必要です。